Co to jest poddasze i jakie pełni funkcje w budynku?
Poddasze stanowi najwyższa kondygnację budynku – znajduje się bezpośrednio pod dachem. Wykorzystywane jest zarówno jako część mieszkalna jak i magazyn, biuro lub też pozostaje nieużytkowe (część konstrukcji budynku, przechowalnia). Podaże nieużytkowe nazywane jest strychem i zazwyczaj jest niewykończoną przestrzenią. Do cech poddasza (choć nie zawsze występujących) należą takie elementy jak:
- skosy i belki,
- okna dachowe,
- izolacja.
Poddasza użytkowe można podzielić na kilka rodzajów. Pierwszym z nich jest poddasze mieszkalne czyli zagospodarowane w taki sposób aby można było w nim prowadzić normalne życie. Może ono zostać zaadaptowane na sypialnie, pokój dziecięcy lub salon. Częstą praktyką jest oddzielenie poddasza by stanowiło odrębny lokal. Inną funkcją poddasza jest funkcja rekreacyjna: można przekształcić je na pokój muzyczny, pokój sportowy, salę fitness lub postawić tam stół do tenisa stołowego. Trzecią opcją jaką mogą rozważyć osoby posiadające poddasze jest zamiana go w biuro lub pracownię. Z kolei inni remontują poddasze po to, by zrobić z niego apartament pod wynajem.
Poddasze nieużytkowe może stanowić magazyn, zaplecze techniczne (gdzie zgromadzone są systemy wentylacyjne, zbiorniki na wodę, systemy klimatyzacyjne), izolację (wspomaganie termoregulacji budynku dzięki odpowiedniej izolacji).
Czym różni się kondygnacja od poddasza w budownictwie?
Kondygnacja jest definiowana jako pozioma część budynku obejmująca przestrzeń od podłogi do sufitu lub stropu – wraz z wszystkimi pomieszczeniami na danym poziomie. Z kolei poddasze to najwyższa część budynku, zlokalizowana bezpośrednio pod dachem, nad ostatnią kondygnacją. Oprócz definicji kondygnacja i poddasze różnią się także pod względem konstrukcyjnym. Kondygnacja zazwyczaj ma pełną wysokość (spełnione są standardowe wymagania budowlane czyli wysokość 2,5m – 2,8m), proste ściany, może być w pełni funkcjonalna i niezależna (piętro mieszkalne). Z kolei poddasze ma skośne sufity wynikające z konstrukcji dachu, co znacząco ogranicza przestrzeń użytkową. Ponadto poddasze może mieć niskie ścianki kolankowe a wysokość w niektórych częściach może być mniejsza niż standardowa.
Czy poddasze to kondygnacja według polskiego prawa budowlanego?
Aby móc odpowiedzieć na pytanie czy poddasze – zgodnie z polskim prawem budowlanym – stanowi kondygnację należy najpierw poznać definicję prawną kondygnacji. Kondygnacja stanowi część budynku obejmującą przestrzeń pomiędzy poziomem podłogi a poziomem podłogi lub stropu nad nią. Kondygnację stanowi także przestrzeń podziemna pod warunkiem, że jej wysokość jest większa niż 1,9 metra. Zgodnie z polskim prawodawstwem budowlanym poddasze może lecz nie musi być uznane za kondygnację. Szczegółowo wyjaśniają to przepisy Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Poddasze jest kondygnacją jeśli spełnia następujące warunki:
- wysokość użytkowa wynosi co najmniej 1,9 metra;
- przestrzeń zostaje zaadaptowana na cele użytkowe (mieszkanie, biuro, usługi);
- spełnione zostają inne wymagania techniczne dotyczące doświetlenia (okna dachowe), izolacji.
Jak użytkowe poddasze wpływa na klasyfikację kondygnacji?
Zaadaptowanie przestrzeni poddasza na część użytkową jest jednym z warunków pozwalających na zakwalifikowanie poddasza jako kondygnacji. Poddasze użytkowe to takie poddasze, którego wysokość wynosi co najmniej 1,9 metra. Jednocześnie musi być odpowiednio izolowane termicznie i akustycznie, mieć dostęp do naturalnego światła; mieć trwały układ konstrukcyjny umożliwiający codzienne użytkowanie. Jeśli poddasze zostanie uznane za kondygnację, wówczas bliźniak może zostać traktowany jako budynek o większej liczbie kondygnacji: bliźniak w którym przewidziany jest parter, piętro i poddasze jest użytkowe stanowi budynek trzykondygnacyjny.
Czy w bliźniaku poddasze zawsze uznaje się za kondygnację?
Nie zawsze poddasze w domu w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej jest uznawane za kondygnację. Musi ono spełniać wspomniane wcześniej warunki. Za pełnoprawną kondygnację uznaje się część poddasza mającą wysokość przynajmniej 1,9 metra. Jeśli poddasze ma skosy to wyłącznie przestrzeń osiągająca minimum 1,9 metra wysokości wliczana jest do powierzchni użytkowej. Istotnym warunkiem uznania poddasza za użytkowe jest jego adaptacja na cele mieszkalne lub inne użytkowe takie jak sypialnia, biuro, łazienka kuchnia, przestrzeń usługowa lub rekreacyjna. Jednocześnie poddasze – aby mogło być uznane za użytkowe – musi być wyposażone w instalacje techniczne służące ogrzewaniu, zapewnieniu elektryczności i wentylacji. Dodatkowo niezbędnym elementem poddasza użytkowego jest dostęp do światła dziennego.
Jakie znaczenie ma uznanie poddasza za kondygnację przy zakupie nieruchomości?
Zakwalifikowanie poddasza jako kondygnacji sprawia, że budynek zyskuje jedną więcej kondygnację – w przypadku domu z parterem oraz piętrem mowa będzie wówczas o budynku trzykondygnacyjnym. Ciekawe projekty domów z możliwością adaptacji poddasza w dowolny sposób lub pozostawienia go jako przestrzeni nieużytkowej realizuje firma AM Projekt mająca wieloletnie doświadczenie działalności w branży oraz działająca na gdańskim rynku nieruchomości. Jako deweloper z Gdańska AM Projekt zrealizowało wiele projektów i inwestycji a obszerna oferta sprzedażowa tego podmiotu pozwala klientom na wybranie nieruchomości idealnie spełniającej ich oczekiwania – niezależnie od tego czy wybierają opcję z poddaszem użytkowym czy też bez niego.
Uznanie poddasza za kondygnację jest istotne jeśli chodzi o Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego gdyż mogą tam istnieć ograniczenia dotyczące maksymalnej liczby kondygnacji. W takim wypadku budynek w którym uznano poddasze za kondygnację może stać się niezgodny z planem. Dodatkowa kondygnacja w postaci użytkowego poddasza wiąże się także z koniecznością uiszczania wyższych opłat związanych z podatkiem od nieruchomości. Zmieniają się też uwarunkowania techniczne i przeciwpożarowe, jakie należy spełnić.
Czy poddasze w bliźniaku to kondygnacja – podsumowanie
Klasyfikacja poddasza w bliźniaku jako kondygnacji to kwestia, która wymaga analizy zarówno technicznych aspektów budynku, jak i przepisów prawa budowlanego. Uznanie poddasza za kondygnację wpływa na sposób użytkowania budynku, jego wartość rynkową, wysokość podatków, a nawet zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dlatego zarówno inwestorzy, jak i przyszli nabywcy nieruchomości powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki techniczne i prawne związane z poddaszem, aby uniknąć nieporozumień i podjąć świadome decyzje.
