O co pytać dewelopera przy zakupie domu – pierwsze kroki

Pierwszym krokiem, jaki powinien zrobić każdy kupujący jest sprawdzenie renomy dewelopera. Istotna jest weryfikacja nie tylko opinii klientów na jego temat ale także to, czy wywiązywał się ze zobowiązań z należytą starannością, terminowo i czy kontakt z nim nie był utrudniony. Ważnym krokiem jest także zapoznanie się z otoczeniem inwestycji, a mianowicie zasięgnięcie informacji o tym jakie udogodnienia znajdują się w niedalekiej odległości od inwestycji: parki, sklepy, szkoły itp. Kluczowe jest także sprawdzenie co powstanie w otoczeniu w przyszłości. Dzięki planowi zagospodarowania przestrzeni można dowiedzieć się czy teren w pobliżu inwestycji jest traktowany jako teren mieszkalny czy też istnieje ryzyko powstania fabryki lub innego, niepożądanego obiektu w bezpośrednim sąsiedztwie. Kupujący powinien zapytać także o warunki zawarcia i odstąpienia od umowy, sposób finansowania inwestycji, co obejmuje standard deweloperski, jakie będą wydatki administracyjne, jaki jest harmonogram wpłat, jak zostały wykonane poprzednie inwestycje dewelopera, czy możliwa jest modyfikacja układu pomieszczeń.
Renomowane firmy deweloperskie, takie jak AM Projekt, dostarczają potencjalnym kupującym kompletu informacji niezbędnych do podjęcia decyzji. Doświadczenie działalności w branży pozwala im na skompletowanie wszelkich, wymienionych wcześniej informacji i przekazanie pełnej wiedzy kupującemu już na wstępnym etapie rozmów. Ułatwia to współpracę obu stronom i nie rodzi dodatkowych pytań.

O co pytać przy zakupie domu od dewelopera – kluczowe dokumenty

Po podjęciu decyzji o zakupie domu i po wyborze nieruchomości należy podpisać z firmą deweloperską umowę przedwstępną. Umowa ta zobowiązuje obie strony do realizacji transakcji według określonych zasad i zgodnie z podanymi w umowie terminami. Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do podpisania umowy sprzedaży i wskazuje na to, jaka będzie treść właściwej umowy. Musi ona zawierać takie informacje jak – między innymi – strony umowy, miejsce i datę podpisania, szczegółowy opis działki, precyzyjne określenie położenia budynku, terminy rozpoczęcia i zakończenia prac, warunki odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy, odsetki i kary pieniężne dla obu stron, powierzchnię, układ pomieszczeń, numer pozwolenia na budowę, zakres i standard wykończenia. Umowa przedwstępna zawierana jest u notariusza, co stanowi zabezpieczenie dla osoby kupującej przed sprzedaniem danej nieruchomości także innym osobom. Deweloper powinien przedłożyć kupującemu do wglądu takie dokumenty jak: dokumenty świadczące o własności nieruchomości (odpis księgi wieczystej), kopie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego jeśli jeszcze nie ma pozwolenia na budowę lub samego pozwolenia na budowę, kopię decyzji dotyczącej oddania budynku do użytku (przy zakończonej budowie), zaświadczenia o samodzielności lokalu. 
    Kupujący może podpisać z deweloperem także umowę rezerwacyjną. Pozwala ona na rezerwację nieruchomości na określony czas po uiszczeniu odpowiedniej kwoty rezerwacyjnej przez osobę mającą zamiar dokonać zakupu nieruchomości. Kwota, którą kupujący umieszcza na rzecz dewelopera jest zwrotna lub nie albo też stanowi część kwoty pokrywającej koszt zakupu jeśli dojdzie do podpisania umowy właściwej – w zależności od zapisu.

Terminy i etapy budowy – o co pytać dewelopera

Etapy budowy zależą od tego, czy nieruchomość ma zostać przekazana kupującemu w stanie surowym czy też w stanie deweloperskim lub „pod klucz”. Stan surowy charakteryzuje się tym, że kupujący musi przeprowadzić prace remontowe i wykończeniowe; postawiona jest konstrukcja ze ścianami nośnymi; istnieje pokrycie dachowe; zazwyczaj wykonane są ściany działowe, umieszczone okna i drzwi zewnętrzne; nie ma instalacji elektrycznej i grzewczej; nie są wykończone ściany i podłogi; nie ma armatury i ceramiki kuchennej oraz łazienkowej. Stan deweloperski to taki stan nieruchomości, który nie jest zdefiniowany prawnie dlatego też firmy różne firmy deweloperskie wykonują go w różny sposób. Najczęściej stan deweloperski oznacza przygotowanie nieruchomości na tyle, by można było od razu je wykańczać. W związku z tym przygotowane przez dewelopera jest ocieplanie, doprowadzone przyłącza (elektryczne, grzewcze, wodno-kanalizacyjne i inne), przygotowane tynki i podłogi (wylewka), umiejscowione drzwi wejściowe oraz okna i parapety. Natomiast „stan pod klucz” umożliwia natychmiastowe zamieszkanie a sam ten stan zależy od zapisów umowy. 
W związku z różnorodnym postrzeganiem konkretnych etapów budowy przez firmy deweloperskie (mają one różne standardy i ich oferta jest także zróżnicowana) należy o wszystkie te usługi dopytać, a wszelkie ustalenia pomiędzy stronami muszą znaleźć się na umowie. W umowie powinny zostać zawarte także konkretne terminy zakończenia wykonania danych etapów budowy.

Standardy wykończenia – ważne pytania przy zakupie domu

Niezwykle istotnym pytaniem, które warto zadać deweloperowi przed zakupem domu jest „Co znajduje się w standardzie wykończenia?”. Jak wspomniano już wcześniej – nie istnieją zapisy prawa ujednolicające lub definiujące co powinien zawierać standard deweloperski dlatego też firmy mają różne standardy. Firmę deweloperską warto zapytać czy „stan deweloperski” oznacza u niej: otynkowane ściany, betonowe wylewki na podłodze, balustrady i wylewki na balkonie lub tarasie, okna i parapety (zewnętrzne i wewnętrzne), drzwi wejściowe, rozprowadzone instalacje (przyłącza, odpływy, instalacje wodno-kanalizacyjną, instalacje centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami)

Gwarancje i serwis posprzedażowy – o co pytać dewelopera

Gwarancja deweloperska nie jest tym samym co rękojmia. Gwarancja jest dobrowolna i nie jest kwestią regulowaną prawnie, a jej zakres zależny jest od ustaleń. Kupujący i sprzedający mogą wspólnie ustalić co gwarancja może obejmować. Dewelopera warto zapytać o to, jakie usterki obejmuje gwarancja; w jakich terminach zamawiający powinien zgłosić wady; jaki czas ma deweloper na usunięcie wady; jakie będą skutki nieprzestrzegania przez firmę deweloperską usunięcia wad; przez jaki okres deweloper jest odpowiedzialny za usuwanie usterek. Z kolei rękojmia dewelopera to czynność regulowana prawnie. Stanowi ona 5-cio letnią odpowiedzialność sprzedawcy za ewentualne wady mieszkania.

Przekazanie nieruchomości – o co pytać na finalnym etapie zakupu

Finalnym etapem jest odbiór mieszkania oraz przekazanie nieruchomości przez dewelopera sprzedającemu.  Przekazanie to następuje w oparciu o umowę przenoszącą własność i jest to ostatnia czynność związana z nabyciem lokalu od dewelopera. Obie strony: nabywca i deweloper udają się do notariusza, gdzie podpisywana jest umowa mająca formę aktu notarialnego. 

O co pytać dewelopera przy zakupie domu – podsumowanie

Kupno domu od dewelopera może rodzić wiele pytań jednak odpowiedź na nie zazwyczaj nie jest skomplikowana i zawiła. Dużo zależy od ustaleń stron ale większość firm deweloperskich  - nie chcąc tracić potencjalnych klientów – gwarantuje naprawy usterek już po zakończeniu inwestycji a także opłaca koszty notarialne. Warto dokładnie przygotować się do rozmowy z firmą deweloperską by wiedzieć o co pytać, a wszelkie ustalenia powinny zostać zawarte na piśmie.